财富非常道-第11部分

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品房。而老百姓的买房需求有时候也基本是一致化的，都愿意去买高档的、大一点的、贵一点的、好一点的。而应该有的小户型或者是经济适用房、廉租房的需求，在我们的市场里几乎没有。




有钱就能买？




　　李南：有一个数据，目前40个重点城市的平均套型面积是113平米，北京的待售房的平均面积居然达到了143平米。其实前几年我买房时，我就想买一个100平米左右、能够好住的房子。但是我发现，100平米左右的房子，基本就没有好住的。房地产商会把那个房子设计得让你不那么舒服，一定让你觉得160平米的房子才是好住的房子。

　　水皮：这是一种引导。我是赞成90平米占70％的。中国人口的确比较多，而且城市化进程也比较快，在这两种因素作用之下，住宅的供应是很有限的。从节约资源的角度来讲，这是肯定对的。但是另外一个需要注意的是，从全国的平均水平来看，现有的人均居住面积，全国是26平米，北京、上海是33和32平米。以一家三口计算的话，家庭面积都超过90了。而住房是刚性配置，现在我都住100平米的面积了，以后买房却只能买90的，这样的政策推行起来难度是非常大的。

　　张景东：140平米以上的房子要征收所谓的保有税。

　　水皮：比如说我有5套90平米的房子怎么办？算不算？

　　李南：加起来一块儿算呗。

　　水皮：没有，人家说是算单套的，控制你单套的面积。我一直赞成国家出台禁止国内居民炒房的规定，就像禁止外资购买住房一样。但是现在没有对国内居民的禁止性条款。比如说以家庭为单位，一个家庭最多就只能拥有几套住房，因为你拥有的房子越多，则意味着别人被你剥夺了同样居住的权利。而居民在住房上是应该拥有平等的权利的。

　　张景东：但是我觉得你的建议基本上没有什么操作性。

　　水皮：怎么会没有操作性呢？

　　张景东：如果他交得起钱，你凭什么不让人家买？比如说买面包，我吃一个可以吃饱，但是我可以买两个，买十个，买二十个。只要我花得起钱，我为什么不能买？

　　李南：这是房子，不是面包。

　　水皮：当你有足够的钱，把城市里所有的面包都买到你家去时，你知道会发生什么现象吗？你也吃不到面包。因为资源是有限的。我就看到过一个例子，在一个有400套别墅的小区里，有个人自己就买了200来套，然后他单独砌个墙，自己聘保安看着。

　　张景东：他买的是高档房，本身老百姓就买不起这个房。

　　李南：高档房意味着它的容积率就更低。




转账和“价差”




　　李南：这几天，建设部和中国人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。在以前，我们会通过房屋中介卖房子。房屋中介会把房钱一次性打给你，之后它再转手把房子以更高的价格出售。这个通知出来后，不能这样操作了。现在必须通过银行转账来完成，而且账户必须是属于当事人而不是中介公司的。

　　水皮：这是诚信问题。中介机构赖以安身立命的，就是信用。在美国，房屋买卖一般会通过房屋经纪人来进行。房屋经纪人了解市场情况，他从买卖双方收取佣金后，他会找到合理的价格，让卖房者和买房者都感觉比较合适。并且，因为能够维护客户的利益，所以他会形成较好的口碑。但是我们的中介，还是有点吃了上家吃下家的概念。

　　张景东：中介有信息优势，他能掌握买家和卖家足够多的信息，而买家和卖家是不能直接见面的，这一点就造成了他可以吃差价。

　　李南：还有一种情况是，你要卖房子，你跟我商量说你的底价是80万，假如说你能卖到90万，剩下的10万就分成。中介就可以拿到3~5万的价差。

　　张景东：价差的形成是市场的产物，而不能说是有中介就能够收到差价。包括以后银行转账的规定，我觉得很可能也贯彻不下去。为什么呢？按现在的制度，比如说你有一套房子是50万买的，现在可以卖到100万的价格了。你如果真的从银行交税，需要交5％的营业税和20％的个人所得税，大概有十五六万，最后自己剩了八十四五万。那么就银行转账转个60万吧，算是增值了10万，税收也就少交了。剩下30多万，买者打给你现金，你再给买者打个九五折。

　　李南：还有一个方式，你填合同的时候，少填一些，把总价给压下来，这样可以少交税。

　　水皮：市场的确有现金交易的需求，因为它可以避税。

　　张景东：虽然说它是不合法的，但是确实有很强的需求。中介在满足双方需求的同时，可能违背了有关法律的规定。

　　李南：对。据说已经开始严查了。

　　水皮：这个行业之所以乱，主要还是因为乱中有利可图。市场经过由乱到治的过程，慢慢才会形成中介领域的品牌。




租房，还是买二手房？




　　李南：我有几个租房子的同事，现在已经被他的房东给赶出来了。为什么呢？他要把房子卖了，因为现在的租金在下滑。

　　水皮：如果不考虑农村人口进城，单以城市人口计算的话，那么人口到达顶峰之后，租金会不断地下降。而且城市人群以家庭为单位，所拥有的房子套数会比较多。

　　李南：没错。我和一个朋友聊天，我问他有几套房子，他说有5套。他自己有一套，然后给女儿买了一套，岳父岳母去世了又给他们留了一套，自己的父母也给留了一套。以后这样的事情会很多的，因为只有一个孩子。

　　张景东：而且要想靠租房赚钱的人要特别注意一点，就是不同类型的房子，租金是不一样的。我的一个朋友在CBD买了两套房子，一套三居的，比较大；一套一居室的，比较小。租的时候发现，一居的可以一个月租到3500元，但是三居室的只能租到4000元。根本租不出去，他后悔说当初不如多买两套小户型了。

　　李南：现在二手房市场有点儿供不应求，像北京的供需比例大概是1：5左右，这个比例是非常高的。

　　水皮：因为新房价格一直以平均10％的速度在上涨。

　　张景东：而且大城市的新房是越盖越远，北京现在可能盖到六环了。你真的住到那么远的地方，怎么上下班呢？所以只好买二手房。

　　水皮：所以城市中心的二手房有很大的市场需求。城市的就业结构，让我们不可能跑到郊区去住，然后在上班的路上花费两个小时，成本太昂贵了。这就决定了市中心的房子价格是越来越高。

　　李南：那咱们到海外去买房。韩国人现在在美国买房，当年日本人也在美国买房。不是说资产配置嘛，配置有很多方式。比如说你可以配置在房子、黄金、股票、基金上，你也可以把房子配置在香港、美国、日本、中国。在美国纽约郊区的一套中产阶级别墅，目前的价位大概是三四百万人民币，这个价位比北京的可便宜多了，而且是非常好的。

　　水皮：美国的房地产泡沫刚刚破裂，你现在就建议大家去买房子？

　　李南：等破得再厉害一点的时候再买。你可以做好准备嘛。为什么现在很多人去柏林买房子做投资，就是因为德国经济在复苏。

　　张景东：在我的印象里，凡是欠发达地区的居民也好，企业也好，到发达地区的国家去投资，或者是置业，基本上没有成功的先例。

　　水皮：而且都是泡沫破裂的前兆。

　　张景东：对。

　　李南：你知道当年在1997年的时候，很多人因为在香港买了房子，所以后来在房价重新回升的时候，大赚了一笔。为什么在柏林买房子就不能够投资，不能够赚钱呢？

　　水皮：巨大误导。我有个同学是移民香港的，你知道1997年的房价跌得剩下多少？原来的60％，全是负翁。要说到远处去买房，网上经常流传一个笑话，是说好不容易在北京的东面买了一套房子，装修好了刚住进去，却收到河北移动的短信，说“欢迎你来到河北”。




财务自由，终极梦想




　　季欣麟《投资有道》总编辑

　　蔡小辉北京东方华尔金融咨询有限责任公司营销中心总经理

　　穷人和中产阶级为钱而工作，而富人们让钱为他们工作。

　　我们每个人都有两样伟大的东西：思想和时间。

　　每一元钞票流入你的手中，只有你才有权决定你自己的前途。愚蠢地用掉它，你就选择了贫困；把钱用在负债项目上，你就会进入中产阶层；投资于你的头脑，学习如何获取资产，财富将成为你的目标和你的未来。

　　选择是你做出的。

　　每一天，面对每一元钱，你都要做出自己是成为一名富人、穷人还是中产阶级的抉择。

　　李南：《财富非常道》，不说不知道。今天我们特别做一期关于财务自由的话题，先请季欣麟说说怎么理解财务自由这个词。

　　季欣麟：我周围有自称财务自由的一些人，他们有个特色，就是有不断增值的一些资产，不需要工作，还是有不断的现金进来，否则就算有几千万，可是我如果不工作的话，就没有任何的现金收入。

　　李南：这不算财务自由吗？

　　季欣麟：不算财务自由。

　　李南：《穷爸爸富爸爸》这本书里说，除非发生意想不到的大事，否则我们完全可以选择工作，也可以选择不工作，并且我们的财富能够避开通货膨胀，而且在不断地增加着。我想这就是财务自由。资产已经多到可以自我增值，就好像种下了一棵树，你年复一年地浇灌它，终有一天它不再需要你的照料，它可以自己生长了，它的根已经足够深，你现在就可以开始享受它的绿阴了