中国式创富--解读30年12次财富机会(-第15部分

快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部! 如果本书没有阅读完，想下次继续接着阅读，可使用上方 "收藏到我的浏览器" 功能 和 "加入书签" 功能！


　　在海南泡沫高涨的同时，上文讲到过的另一个泡沫易发热土“北海”也刮起了一阵子类似的狂潮，差点把另一位地产大佬王石给灭进去了。
　　王石在其自传《道路与梦想》中讲了这段经历。
　　1992夏天，北海市委书记王季路和市长帅历国到深圳招商，当时万科已经上市，并且打定主意专业做地产，这自然是个机会。王石向市长介绍了万科在上海如何把一块机场附近的“废地”打造成“宝地”的情况后，市长略一沉吟，“这样吧，有一块40平方公里的土地，地价可以象征性地付一点，就算送给万科建设开发吧。”
　　与海南隔海相望的广西省北海市，此时的房地产开发火爆程度也毫不逊色。
　　1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于上海……　（北海建设）要量力而行”。
　　为了吃透北海政府对这块土地的规划意图，王石邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强先生一起前往北海。在北海建委会议室，帅市长请两位专家给建委讲课。
　　汤学义从基础设施投入分析讲起：“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要两三个亿，70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿，也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得1。5亿到2亿元，40平方公里就得60亿到80亿元，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是140亿到160亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？”
　　听着汤教授的课，王石后脊梁浸出冷汗，没要这40平方公里的土地。
　　日后的统计数据证明了王石的这身汗出得正确。1992到1994年，北海批租土地面积为67。75平方公里，相当于原城区面积的5倍（其中40平方公里差点给了万科）。由于投资能力有限，这些已批租土地绝大部分没有开发，至1995年底，北海全部批租土地中只有16。74平方公里土地已经动工建设，未开发土地面积达51平方公里，占批租土地总量的75％。
　　这些批而不建的土地被干嘛用了？当然是炒作楼花。1992年初，北海市仅有3家房地产公司。由于北海市政府采取“低门槛”政策，土地出让价最高为9。7万元／亩，并且成片大面积出让，允许购地者再转让，也即允许炒地，土地投机严重。1992年4月地价开始暴涨，半年间地价上涨10倍以上，最高地价达每亩120万元。
　　1995年第1期《不动产纵横》上举了一个当时炒地的例子。1992年9月，香港宏昌公司获得80亩土地使用权，协议地价每亩10万元。不出几天，该公司就以每亩20万元的价格倒给美国平亚公司，平亚公司又立即再转手给澳门金业公司，后者又将之转给了北海市建联公司。短短13天，连炒3次，地价由最初的每亩10万元暴涨至54。2万元，总地价由800万元上涨到4336万元。
　　1993年6月的朱镕基讲话后，与海南一海之隔的北海，地产泡沫几乎也在同时期崩溃得一干二净，沉淀资金高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。
　　尽管没陷在北海，但万科在此轮泡沫中也是“很受伤”，万科参与开发的武汉万科广场、成都万兴苑、深圳海神广场、福景大厦、天津金桥高级公寓、鞍山东源大厦都因资金短缺而濒临烂尾。
　　和万通在北京搞到上市指标同样幸运的是，万科在1993年4月成功地发行了B股，从股市弄到了4。5亿港元，这笔资金让万科在国家银根紧缩的政策下，逃过了一劫。
　　请注意，万科发行B股是1993年4月，离朱镕基讲话仅仅2个月，如果晚两个月发股票，根本通不过审核，今天我们还能不能看见万科，悬得很呢。
　　调控地产泡沫，不是能不能的问题，是谁来出手，到底想不想调的问题罢了。
　　其实，中国人见识的那场泡沫里，最大的赢家并不是侥幸存活的万通、万科，而是今天的福布斯榜“首富”，碧桂园的老板杨国强。
　　1990年代初，靠搞建筑和装修已经先一步致富的杨国强为顺德一家地产公司垫资建造了近4000套别墅，他完完没料到自己被圈进了一个“套”，开发商其实不是为了造楼去卖，而是和海南那帮人一样靠卖楼花赚钱，杨国强的垫资根本就是被无限期挪用进去了。结果，1993年调控后，那1000多亩土地顿时烂尾了，老杨成了最大的债主，于是对方把整个项目抵债给了他，其结果就是催生了日后中国最大的地主――“碧桂园”。
　　当然，杨国强的坚韧力非常人可比，他居然就一锤一凿地盖完了整个别墅，并且在以后的地产复苏年月里依靠良好的包装策划真的把楼全卖出去了。这种能力，超乎一般人想像。
　　这一节内容，如果放开写，可以单写一本书。因为太多国内知名的地产商或者资本市场的玩家们，都有参与海南泡沫的经历。不过，总结上面几则故事的教训和经验，已足够深刻了。
　　头一回见识泡沫，中国老百姓开了眼，从那以后，我们更是不断地与之打交道。
　　人生的财富膨胀离不开机遇，而最好的机遇几乎总是毫不例外地出现在一轮泡沫的生灭过程中。
　　永远远离泡沫的人可能永远也没有重大的财富机遇，务必要抓住泡沫的机遇，掘得人生的若干桶金；同样不要忘记，要么及时地离开泡沫保住金子，要么能忍常人之不能忍担常人之不能担，抗过风雨，自见彩虹。
　　当然，第一种办法容易多了。


＇20＇引子

　　在本书中，我们已经看到了四次财富机遇，从严格意义上说，它们都不是特别“完美”的机遇。
　　为什么？一个理由是累，第二个理由是难。
　　搞个体户、乡镇企业的那份艰辛，过来人都明白。刘家兄弟当年创业时，天天走街串巷推销，累得膝盖受损差点落下残疾，没办法，搞实业就是靠消耗人的健康为代价的。
　　钻双轨制的空子或者到海南倒房产相对没这么累，可是那买卖门槛极高，撤退时的难度又极大。
　　首先得有条子，条子背后是要有路子，路子无非两条，一是你有个好爸爸，二是你去认干爸爸给人当孝子。哪个都很难。
　　有了条子你还得有脑子，王石当年登广告明买实卖放像机那招多精多损啊，接了他货的人后来不知道下场多难看呢。
　　当然还得有很高的福缘，福缘是什么？潘石屹怎么就这么巧遇到个爱吃桔子的公务员？花点小钱就看了机密文件。而且他要看的文件根本就不是全海口的存量房统计数据，偏偏他阴差阳错就看到了这个……这事儿，他自己到今天还想不通呢。
　　这种买卖，的确是机会，但是能成事者都得是商道将才、鬼才、奇才，普通人想参与，成功几率极低。可是，有一种买卖参与的面就广得多了，那就是刚刚出现在中国大陆的资本市场。
　　资本市场的本质是什么？用军阀阎锡山的名言来形容很绝：钱生钱是不吃饭的孝子。老阎是山西人，受著名的山西票号耳濡目染，早早懂得了资本市场的奥秘。
　　尤其是社会主义初级阶段的资本市场萌芽期间，1990年到1997年左右，堪称“无法无天”的市场。无法无天意味着规则随便定，谁掌握了话语权谁就可以更改规则，而对普通大众来说，只要抓住规则的漏洞，稍具头脑和胆魄，并且有一点点运气，就可以实现人生的转折。
　　我们后来看到的大量来路不明的灰色富豪，比如周正毅、唐万新、仰融等，都是从那个时代发家的。而市场里那批早期号称“某百万”、“某股神”的人士，其实多半就是从这趟浑水里摸过一把鱼，谈不上有多少资本谋略。
　　正因为以上种种原因，我们可以说，当资本市场的轰鸣响起，中国大众的第一班财富列车到来了。

＇21＇混沌

　　对中国资本市场，尤其是股市，划分为几个阶段，一向有着重大争议。
　　早期流行的划分方法是按照行情起落，即所谓的牛熊市划分。但是这样做的结果是内部条理很混乱。
　　即使撇除早期极为无规则运动的那一段，从1992年南巡讲话开始数到现在，92年有放开股价行情、93年有并购风行情、94年有浦东开发概念行情、95年有“5。18”行情、96年有低价股行情、97年有绩优股行情、98年是资产重组股行情、99年又来了“5。19”行情……堪称一年一牛市，一年一熊市。所以有人形象地比喻，中国股市只有“猴市”，整天上蹿下跳个不停。
　　其实，这种混乱的根源有多方面的因素，最重要的是中国股市的历史太短，建立时又受到政治因素的影响太大，先天失调。所以在刚建立起来的10多年里，不停地经历各种政策、法规、人事变动的影响，自然展现出全球罕见的波动性。而我们的资本市场观察者的眼光又太近，短线思维浓厚，难免把各种震荡都算成一轮牛熊市交替了。
　　参考各种当代研究者的方法论，我们采取了这样一种划分方式：
　　第一阶段从1990年12月19日，上海证券交易所成立后上证指数以96。05点开出，到1997年8月15日，沪深证交所划归中国证监会直接管理，当日上证指数收于1143点为止。此阶段市场处于一片无法无天之中，法规缺失、管理者缺位、投资者主体变幻不定、交易规则没人说的清，股指在此期间涨了十多倍，而且夹杂大量一级半市场机