重生之零售大亨-第111部分

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　　　　张武心里一惊，2年3倍，这可是有些癞蛤蟆打哈欠了，这话要是别人说，他肯定呲之以鼻，但他知道林凡不是个信口开河的人，说话也很慎重，既然他这样说，一定是有相当的把握，想到这，本来就对与林凡合作兴趣大炽的张武有些迫不及待的想见到林凡，听一听他的计划了。（。）

第一百七十章　大投资（）　
与张武约了一下，这两天抽个时间，见个面详谈松林路的项目，张武迫不及待，非要下午就过来，林凡自然不能推拒，下午在办公室等张武。

　　　　挂掉电话，林凡对许思道：“一个月后，我们能动用的资金有多少？”

　　　　许思仔细推算了一下道：“目前账面上有1000多万，这两天要支付总公司一笔400万的货款，月底之前就没有大的开支项了，目前4家店一个月的营业收入500多万，基本上可以抵消这一部分开支，但我们目前在原计划秋冬季订货2000万的基础上又加订了1500万，合计订货额为3500万，这样的话下半年我们还要支付总公司2500万的货款，这笔款子预计是要在下个月底支付1000万，9月底再支付1500万。如果加盟店能够全部开始营业，那么我们的资金回笼速度就完全可以支撑这两笔货款的开支，但我觉得不大现实，目前已确定的加盟客户仅12家，这些是最快可以在8月上旬开业的，他们在8月份额业绩贡献不会超过300万，扣除应给客户的35％，那就还剩余200万左右，这个月我们要从流动资金里抽出300万来填补这个缺口。”

　　　　林凡一直仔细的听着，许思接着道：“9月份需支付的货款虽然是1500万，但情况基本上与8月份差不多，因为在8月底与9月初还会陆续有一批加盟店会开业，到时这些店的业绩贡献预计会有400…500万之间，因此这个月的资金缺口也会在300万左右，由此可见7…9月份我们的营业收入基本是全部给了总公司用于订货，如果说要抽调资金的话，能动用的就是加盟客户的货品保证家，每一家100万。”

　　　　林凡听罢苦笑着道：“这钱还真是不够用啊，原本以为我们已经过了资金紧张的坎，现在看来这钱是越多越不够用啊。”

　　　　许思轻笑：“你买步行街商铺肯定是够用了，以目前加盟业务的开展速度。8月里，再发展30家加盟商不成问题，到时单单是货品保证金又增加3000万，还不够你用的？”

　　　　林凡苦笑着道：“还真不够用。马上我准备操作的松林路商业街项目，投入很大，再加上公司仓库现在明显不够用了，你秋冬季的货品一旦到货，仓库马上爆仓。另寻仓库已经是当务之急了！”

　　　　许思道：“仓库的开支并没有多大吧？你准备在松林路做什么？开店？”

　　　　林凡道：“如果租仓库的话，费用一次性投入自然不大，但是考虑到日后的发展，我是准备买一块地，自建物流大仓的，不过目前看，这个计划只能再往后推迟了。”

　　　　许思道：“买地建房的事情必然是要推迟的，不单单是资金不够，就是时间也不够，马上秋冬季新品就要到库了。现在建物流大仓肯定来不及，先租一个大仓库，建物流大仓的事情，9月之后开始着手准备吧。”

　　　　林凡道：“也只有这样了，松林路商业街的事情，我一直没有来得及跟你说，这个想法也是我这两天里才有的，这条街我仔细研究过，交通非常便利，而且周边常住人口多。人均社会消费总量远超中海市的其他区域，这里的客群有一定保证，并且有一定的消费能力，在这里规划商业街。如果运营得当，后期这里必然又是一个飞龙路商圈，可飞龙路商圈现在商铺的价值是多少？”

　　　　许思边听边沉思，听到林凡的话，她仔细算了下，飞龙路现在40平方的店铺可以租到15万一个月。如果出售的话可以卖到接近300万，林凡买的那个铺子就是个案，不能作为参考依据了，因为他买的那个铺子确实碰巧，原业主不了解现在的行情，在他的印象中飞龙路商圈的价格还停留在三年前，却不知道这两年随着零售业的飞速发展，主商圈的商铺每年都在以20％以上，有的甚至翻倍的价值在往上增长。

　　　　这样推算下来，飞龙路现在的商品价值在75000元/平左右，不算不知道，一算吓一跳，这一项林凡在飞龙路就赚了接近700万，他在飞龙路买了一家最优质的店铺，150平方仅仅用了300万，这跟天上掉馅饼有什么区别。

　　　　林凡接着道：“如果我有把握松林路在2…3年后的商圈氛围以及业绩产出并不低于飞龙路多少，那么3年后松林路的商铺租金到达飞龙路现在的水平不难吧？”

　　　　许思闻言，臻首微点，如果真如林凡所说，零售业绩产出不低于飞龙路现在的水平，那租金与现在的飞龙路看齐自然不是问题，因为飞龙路现在的租金水平并不高，还有一个很大的提升空间。一般情况下零售商衡量一家店铺是否健康的其中一个标准叫租金占比，意思就是租金占销售额的比例有多大？如果这个租金占比控制在25％以下，店铺就算是好店，健康的店铺；如果租金占比低于20％，那就是相当优质的店铺了。林凡飞龙路自己在用的100平方的店铺，他的预估销售额在40万/月，一年可以做到500万，那这家店铺林凡的承租能力高达120万/年，考虑到林凡现在的高毛利，他的承租能力甚至能够达到150万/年，这个租金水平下，他依然可以保证轻微盈利，由此可见飞龙路商圈商铺未来的上涨空间到底有多大？

　　　　由此推到中海步行街，“雅熙”按目前的销售情况，单店年销售额在2000万以上，这样一家店铺，林凡可以承租800万/年，可以保证不亏损，当然了，“雅熙”因为目前女鞋竞争小，所以他的销售业绩是个案，不能作为评估步行街整体销售水平的依据，但随着越来越多的商家关注，未来会有很多大型零售公司不断将直营店开入中海步行街，这些品牌无论是品牌影响力以及经营能力都非常强，做到1000万/年的销售额绝非难事，到那时，中海步行街的商铺将面临众人抢铺，一铺难求的情况，届时，房东会不会涨价？答案当然是肯定的，不但要涨，而且要大涨，房租的水平会涨到至少这里的商家有一半不堪负重，经营不下去，这样新来的，有实力的大公司才有机会在这里拿铺开店，可以预想达到这样一个水平的租金是多少？100平方的店铺涨到300万/年以上，不是难事。（。）

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第一百七十一章　为钱发愁（）　
林凡这么一解释，许思马上明白了他的心思，轻声问道：“你准备操作这条商业街？”

　　　　许思问的是操作而不是购买物业，难怪林凡一直在说许思是最了解他想法的人，林凡只不过寥寥几句，许思便猜出了他的大部分构想。

　　　　他点了点头道：“在资金允许的情况下，有这么一个获利颇丰的机会，为什么不来运作一下？”

　　　　许思道：“这条街何时交铺？”

　　　　林凡道：“听张武说是在年底的时候可以交铺，运作的好，可以赶上春节前整条街开业。”

　　　　许思皱眉道：“刚刚听你在电话里跟张武好像谈到这条街的招商工作还没开展？这样年前这条街恐怕很难开业吧？”

　　　　一般的新商业街，招商工作会提前一年或半年就要开始进行，而松林路这条商业街的开发商到现在连招商部都没有组建，可见其对于这条街未来的发展规划并没有一个清晰的脉络，也可以说其对此根本就不关心，他关心的是这些商铺现在的售价能卖出多少？

　　　　开发商的这个心态在这个时代很正常，因为现在开盘的商铺就以松林路这么好的地段，价格也就在1万元/平方，哪里像后世随便哪里开发一个商业街，售价动辄5，6万起步，因此开发商自然不愿再在这条商业街的后期运营中投入。

　　　　林凡笑着道：“这就是我要找张武合作的地方了，我不仅仅是要与他一起投资商铺，我还要自己来招商。这条街有着天然的地理优势，只要这条街的业态丰富，品牌组合好，就一定能够吸引客流，在短时间内将这条街的人气迅速聚集起来。”

　　　　许思认可的点了点头道：“前期只要降低进驻门槛，以这条街的地理位置，引进品牌过来应该没有太大问题吧？”

　　　　林凡胸有成竹的道：“放心吧，绝对没问题！”

　　　　他之所以如此有把握。是因为眼下这个时期，零售市场好，很多商家都在寻找开店机会，而这一时期商业项目真的不多。零售商的可选择性也不大，因此这个时候的商业项目招商是非常容易的，相比而言，十年后由于商业项目开发过度，导致零售市场竞争加剧。新店成功率越来越底，加上电商冲击实体店经营更是困难，致使很多新兴的商业项目乏人问津，可以说现在这个时期做甲方招商的就是大爷，十年后做招商的就是“求商”！。

　　　　许思道：“你这次准备投入多少资金进去？”

　　　　林凡道：“第一批需要的资金应该不多，具体要等见到张武后才清楚，不过我想以我们目前能够调动的资金，应该够了。”

　　　　许思点头道：“其实还有一批资金可以先行挪用，我们现在的加盟客户，是按照1500元/平的价格收取装修费的。平均每位加盟商有12…15万的费用，这笔费用我们可以暂时不与总公司结算，拖个一个月没问题。”

　　　　林凡嗯了一声道：“应该不需要动用这个钱，对了，赵扬的计划书还没有做好吗？”

　　　　许思回道：“他说他下午来中海，将计划书带来给我们看！”

　　　　林凡愕然道：“这么巧，今天是什么日子，怎么所有事都撞一起了呢？”

　　　　许思浅笑，柔声道：“不是巧，是随着我们事业规模的不断扩大。需要处理的事情越来越多了，